A Função Social da
Propriedade e do usucapião no Código Civil em vigor
Roza Lina do Nascimento Maia

1.0 - FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.

Oconceito de propriedade no artº. 1228 do Código
Civil de 2002 retrata a intenção do legislador em dirimir os conflitos relacionados com o direito de propriedade possibilitando ao indivíduo o direito de usufruí-la de forma a suprir suas necessidades básicas, dando prioridade ao aspecto social e econômico. Para tanto, o legislador deu ao caput do art.1.228 cinco parágrafos que demonstram essa preocupação com o social, como também, com o meio ambiente.

De acordo com a norma supracitada – “O proprietário tem a faculdade de usar e gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Consoante § 1º do art. 1228, o direito de propriedade que deve ser de exercido de acordo com a finalidade econômica e social, associando-a com a preservação da fauna, flora e o equilíbrio ecológico, patrimônio histórico e artístico e até mesmo com a poluição do ar e das águas, fato inédito na legislação substantiva civil pátria.

Já o § 2º trata do mau uso da propriedade quando prescreve que: “São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”. O legislador contenta-se com a intenção de prejudicar, não sendo necessário à ocorrência do dano.

Os §§ 4º e 5º disciplinam os conflitos urbanos relacionados com áreas extensas, quando prevê no § 4º que: o “proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, ou na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante”.

O que vem ressaltar a tese de que a propriedade deve se destinar ao bem comum, devendo o juiz quando instado a dirimir conflitos relacionados com ocupação de áreas extensas aferir se a posse é de boa-fé, ininterrupta por mais de cinco anos, ocupada pelo considerável número de pessoas, se essas pessoas em conjunto ou separadamente realizaram obra e serviços de interesse social e econômico relevante.

O § 5º trata da indenização que o proprietário da área deve receber pela perda da mesma, que será fixada pelo juiz. A questão reside, a quem cabe pagar essa indenização, o Estado ou os ocupantes e moradores do local? A lei é omissa, apenas se reporta ao fato de o juiz fixar uma indenização justa, mas quem deve pagá-la? Ao nosso ver entendemos que o Estado não pode arcar com mais este ônus, porém se a área é invadida por pessoas que não têm condições financeiras para indenizar o proprietário, achamos que a jurisprudência com o passar do tempo irá responder a esta indagação. Vale salientar que o artigo 1228 não trata de usucapião., esta norma se direciona para a solução dos conflitos urbanos, relativos à ocupação de grandes áreas urbanas, que constantemente dão ensejo a demandas possessórias.

2.0 - O USUCAPIÃO NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO.

O novo Código Civil Brasileiro trata do usucapião no Livro III - Do Direito das Coisas – Título III – Capítulo II – Da aquisição da propriedade imóvel – Seção I - Da usucapião – Arts.. 1238 a 1244 e no Capítulo III – Da aquisição da propriedade móvel – Seção I – Da usucapião.

Seguindo a mesma linha de raciocínio dado ao direito de propriedade, o legislador ao tratar do usucapião levou em consideração, também, o sentido econômico e social daquele. Isto porque, o usucapião é meio originário de aquisição da propriedade e instrumento eficaz para diminuir o déficit de moradia, notadamente nos grandes centros urbanos.

Com efeito, a Comissão Elaboradora do Código teve o cuidado de estabelecer novas regras ao instituto, como também, cuidou de recepcionar no novo código tipos de usucapião já conhecidos, previsto na Constituição Federal/88 e em leis extravagantes. Ao transferir literalmente os dispositivos constitucionais previstos nos artigos 183 e 191 da CF/88 e os dispositivos da Lei 6.969, de 10 de dezembro de 1981, a intenção foi unificar a matéria e dar às normas ora albergadas na legislação substantiva civil pátria o caráter de direito privado.
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2.1- USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO

O artigo 1238 do C.C/2002 reduziu o prazo do usucapião extraordinário de 20 para 15 anos, independente de título e boa-fé, podendo, ainda, esse prazo ser reduzido para 10 anos “se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”. § único do art. 1238.

De acordo com o dispositivo supracitado, podemos dizer que hoje o código trata de duas modalidades de usucapião extraordinário: a 1ª que estipula o direito de usucapir tendo o possuidor 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, prevista no caput do art. 1238, e a 2 ª que estabelece o prazo de dez anos (§ único do art. 1238), sendo que em ambas é desnecessária a presença de justo título e boa-fé. Devendo, no caso previsto no § em destaque, apenas se aferir à destinação e utilização do imóvel e a intenção do usucapiente em ocupar o imóvel para moradia ou nele realizar obra de caráter produtivo.

Em relação ao usucapião ordinário, a nova lei civil seguiu a mesma linha para redução do lapso temporal, ou seja, o art. 1242 e seu § único estabelecem, o seguinte:

“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, continua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”
§ Único – Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.

Como se vê, o dispositivo em comento reduziu o prazo de 15 anos para 10 anos, e ainda, deixou de lado o fato de a posse ocorrer entre presente ou ausentes, tanto para a contagem do decênio, como também, do lapso estabelecido no § único, de cinco anos.

A hipótese do § único do Art. 1242 amplia ainda mais aquisição da propriedade pelo usucapião, quando faculta a aquisição da propriedade àquele que teve o título anteriormente e por qualquer razão foi cancelado, quer por irregularidade formal, vício de vontade etc. Protegendo, portanto, quem se mantém no imóvel ocupando-o para moradia ou nele realiza investimentos de interesse social ou econômico.

No que tange aos outros tipos de usucapião não houve redução de prazo, porém vale ressaltar que o novo sistema recepcionou as modalidades de usucapião especial rural ou pro-labore , usucapião especial urbano, transferindo ipsis litteris as normas contidas nos art. 183 e 191 da Constituição Federal/ e na Lei 6.969, como frisamos anteriormente.

Vale aqui, ressaltar a importância § 1º do art. 1240 que atento à existência da união estável, tida como uma nova entidade familiar desde a edição da Carta Magna de 1988, estatui que nos casos de usucapião de gleba urbana, “O TÍTULO DE DOMÍNIO E A CONCESSÃO DE USO SERÃO CONFERIDOS AO HOMEM OU À MULHER, OU A AMBOS INDEPENDENTE DO ESTADO CIVIL”.

No mais, a legislação vigente quando trata da contagem do tempo exigido pelos artigos anteriormente comentados, preceitua no art. 1243 o seguinte:
“O POSSUIDOR PODE, PARA O FIM DE CONTAR O TEMPO EXIGIDO PELOS ARTIGOS ANTECEDENTES, ACRESCENTAR À SUA POSSE A DOS SEUS ANTECESSORES (ART. 1207), CONTANTO QUE TODAS SEJAM CONTÍNUAS, PACÍFICAS E, NOS CASOS DO ART. 1242, COM JUSTO TÍTULO E DE BOA-FÉ”, ou seja, a nova norma transcreve quase que literalmente o art. 522do antigo CC, bem como, o art. 496 , quando trata sucessão da posse prevista no Art. 1207.

Já o Art. 1244, como bem disse JOSÉ CARLOS DE MORAES SALLES ao comentar o projeto do novo Código Civil, em sua obra Usucapião de bens imóveis – 5ª edição – Editora Revista dos Tribunais –Pág. 381 “O LEGISLADOR DEVERIA TER SIDO MAIS ESPECÍFICO E DETALHADO A RESPEITO DAS CAUSAS OBSTRUTIVAS, SUSPENSIVAS E INTERRUPTIVAS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA, A FIM DE EVITAR DÚVIDAS SÉRIAS COMO AS QUE TÊM SURGIDO NOS CASOS CONCRETOS SUBMETIDOS À APRECIAÇÃO DO JUDICIÁRIO, SOB A ÉGIDE DO ART. 553 DO CÓDIGO ATUAL”.

Em relação ao usucapião de coisas móveis o CC em vigor disponibilizou em três artigos: art. 1260, 1261 e 1262 , no capítulo II , que trata da aquisição da propriedade móvel, seção I – Da Usucapião. O que não trouxe nenhuma novidade ao instituto, apenas repetindo o disposto nos art. 618 e 619 do Código Civil de 1916.

É oportuno, aqui ressaltar a questão da contagem de prazo estabelecidos no § único do art. 1.238 e do § único do art. 1242, que será acrescido de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do antigo Código Civil. (art. 2.029).

Enfim, essas são as mais importantes modificações previstas nos institutos da propriedade e do usucapião no atual Código Civil Brasileiro.

CONCLUSÃO:

O novo Código Civil, em que pese a boa vontade da comissão elaboradora em adequá-lo à nova ordem constitucional e as transformações ocorridas na sociedade brasileira nos últimos tempos, no que tange ao direito de propriedade e ao usucapião tema do presente estudo, foi prudente quando priorizou os institutos para o atendimento do social e econômico, porém foi negligente, quando teve a oportunidade de dirimir dúvidas acerca das causas obstrutivas e suspensivas e interruptivas da prescrição aquisitiva e não o fez, apenas repetiu o teor da art. 533 do antigo Código Civil, deixando o jurisdicionado sem subsídio para o trato da matéria.

Em relação à redução do lapso temporal, que o Parquet como órgão interveniente em todas as etapas da ação usucapienda, deverá de agora em diante ser mais cauteloso ainda, para evitar fraudes no procedimento usucapiendo, quando diante de cada modalidade de usucapião perquire se foram apresentados no caso concreto os pré-requisitos.

Roza Lina do Nascimento Maia
Secretária Executiva das Promotorias Cíveis de Fortaleza e Titular da 21ª Vara Cível, atualmente respondendo pela 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Estado do Ceará.